これから不動産投資を始めようとする方や既に物件を保有しているが他の大家の収支状況に興味のある方向けの記事となります。関口が2015年初夏に購入した4棟目物件の2020年10月までの収支状況を共有させて頂きます。暖かいアドバイスを頂ける方は、税務相談関係なくて構わないので、問い合わせフォームよりお願いします。全国の大家さんとの交流、歓迎しております。

購入時の条件

4棟目の物件は木造新築の建物(土地所有)となります。仲介業者を入らないため、仲介手数料は発生しませんでした。物件所在地は埼玉県です。

諸事情により、初期費用を全て公開することはできません。理由はお察しください。仲介手数料が発生しなかったのはいいのですが、博多に住んでいるときに埼玉の物件を購入したため一般の銀行が融資に消極的でSBJ銀行を利用し、銀行手数料が高くつきました。金利も他の銀行よりも高くなったため、この物件は融資付けのみがネックです。購入してから5年ちょっとですが、ほとんど空室になることがありません。

初期費用内訳
物件金額 〇〇円
登記費用(報酬含む) 995,458円
銀行手数料 1,852,020円
不動産取得税 992,500円
保険(火災保険・地震保険) 718,270円

銀行手数料、司法書士費用が高いです。物件金額が高額なため、融資に頼らざるを得ず、どうしようもありませんでした。現預金が多い人は不動産投資では圧倒的に有利でうらやましい限りです。

今までの収支状況について

2015年初夏に購入しました。減価償却費・利息は割愛させて頂きます。

上記5年間の収支をまとめると下記になります。

5年間の入居率 104%
投資回収額 29,118,119円
家賃の下落率(5年間) 0%

礼金も家賃収入に含んでしまっているため、入居率が100%以上となってしまっています。家賃は一度も下げることなく、空室になってもすぐに埋まります(新築時の家賃設定が甘かったという見方もありますが、、)。黄色の部分は消防点検費が含まれているときです。

収支状況を見た上での考察

プラスの内容

  • 礼金を取っているうえで、入居率がいい
  • 家賃の下落がまだない

マイナスの内容

  • 初期費用の銀行手数料が高かった
  • 金利が高かった

博多にいるときに埼玉の物件を購入したので仕方ありませんが、銀行との取引条件のみ悔やまれます。東京にいるときに購入していれば、文句が出ようもない物件でした。

今後の方針

現状、SBJ銀行の融資では最も金利が低い状態になってはいます。なので、金利を下げるためにはもはや他行に切り替えるしかありません。税理士事務所の実績がもう少し増えた段階で、りそな銀行(札幌在住なので)などに借換条件等の交渉に行こうかと思います。