これから不動産投資を始めようとする方や既に物件を保有しているが他の大家の収支状況に興味のある方向けの記事となります。関口が2014年夏に購入した3棟目物件の2020年10月までの収支状況を共有させて頂きます。暖かいアドバイスを頂ける方は、税務相談関係なくて構わないので、問い合わせフォームよりお願いします。全国の大家さんとの交流、歓迎しております。

購入時の条件

3棟目の物件は木造新築の建物(土地所有)となります。物件所在地は千葉県です。

4棟目の物件同様、諸事情により、初期費用を全て公開することはできません。理由はお察しください。この物件で初めて1Kの物件を購入しました。各部屋が狭い(30㎡未満)ため、表面利回りが10%と高くなっていました。

初期費用内訳
物件金額 〇〇円
登記費用(報酬含む) 527,600円
固定資産税清算金 96,125円
仲介手数料 〇〇円
不動産取得税 778,900円
保険(火災保険・地震保険) 577,880円

3棟目から大部分を融資で賄うようになりました。施工会社との直接取引ではなかったため、無駄な仲介手数料が発生しています。ただ、関東に住んでいた時に関東の物件を購入したため、地方銀行が低金利で貸し出しをしてくれました。

今までの収支状況について

2014年夏に購入しました。減価償却費・利息は割愛させて頂きます。

上記6年間の収支をまとめると下記になります。

6年間の入居率 87%
投資回収額 22,072,675円
家賃の下落率(6年間) 4%

入居率をみればわかりますが、ちょっと苦戦しています。物件当初は春まで全然入居が決まらず、ひやひやしていました(ただ、これは当初の管理会社の担当のせいであることが後でわかりました)。1Kは出入りが激しく、駅近の好物件出ないと広告費が高くついてしまい、投資回収率が落ちることを学びました。

収支状況を見た上での考察

プラスの内容

  • 表面利回りがよかった
  • 入居率が低いわりに投資回収額がまあまあ/li>

マイナスの内容

  • 新築購入なのに入居率が悪い
  • 駅から遠いためフリーレントをつけないと入居が決まらない
  • 当初お願いした管理会社がひどかった

表面利回りがよかったため、空室率が高くても実質利回りがそこまで低くなっていません。ただ、やはり空室率が高くなるのは気分がよくないですね。1Kかつ駅から離れている物件は今後控えようと思います。

また、当初の管理会社であるアパ〇ンショップの担当者が本当にひどく、入居者(及び内覧者)からコンタクトがあるごとにクレームを起こし、私からの空室対策の相談にも全く応じてくれず、見積にない金額を勝手にとるなど、こんな社会人が存在するのかと驚きの連続でした。管理会社変更にも全く応じてくれず、直接その担当の上長とコンタクトを取ることでようやく円満(?)に解決しました(上長の方はまともな方だったので、その担当のレベルが低すぎただけかもしれません。その担当者とのメールのやり取りを見せたところ、私の住んでいるところまでわざわざ謝罪に来てくれました)。現在の管理会社はとてもいいサービスを提供してくれており、信頼しています。

今後の方針

5年固定金利で物件を購入しています。2019年に契約更新をしたため、次回の更新は2024年ですが、そのタイミングで借換又は返済をしたいと考えています。固定金利の場合、更新月以外だと違約金が発生するため、売却するタイミングが非常に難しいためです。