これから不動産投資を始めようとする方や既に物件を保有しているが他の大家の収支状況に興味のある方向けの記事となります。関口が2013年春に購入した2棟目の物件の収支状況を共有させて頂きます。こちらの物件は一番苦戦しています。苦戦しているなりの収支状況をみて、不動産投資のリスクを把握して頂ければと思います。

購入時の条件

2棟目の物件は木造の築23年の建物に土地は所有権の物件です。茨城県で駅からバス利用の物件を表面利回りが20%超で購入。購入時は満室でした。

初期費用の合計額は8,305,511円となります。内訳は下記となります。

初期費用内訳
物件金額 7,500,000円
固定資産税清算金 39,551円
登記費用(報酬含む) 372,410円
仲介手数料 299,250円
不動産取得税 94,300円

日本政策金融公庫で融資を受けて購入しました。現時点で完済してます。

今までの収支状況について

2013年春に購入したこの2棟目の物件ですが、ぼくが保有している中で一番の問題児です。入居率を高めようと、広告費を3か月分(他の物件は1か月分)にしているのですが、中々改善しません。また、家賃も安いので、修繕が発生するとダメージが大きくなります。駅徒歩圏ではなく、かつバス・トイレ一体のユニットバスの物件を表面利回りのみで判断し購入してしまったためです。1棟目購入により完全に調子に乗ってしまいました。しかし、こんな物件でも、意外と投資額の回収はできそうです。
※減価償却費は割愛させて頂きます。利息も少額なので割愛します。

上記7年半の収支をまとめると下記になります。

7年半の入居率 73%
投資回収額 5,456,424円
家賃の下落率(8年間) 21%(=(133,350▲105,000)/133,350)

初期投資額から投資回収額を控除すると2,849,087円となります。大きく苦戦した物件にしては、まあまあ回収しているように感じます。失敗は失敗ですが、、、

今後の方針

不動産業者からは表面利回り20~25%(504万円~630万円)で売りに出せば十分買手がつくと聞いています。これから入居率を高めてから売却を考えています。土地の帳簿価額がある程度の金額なので、譲渡所得もそこまではかかりません。ですので、投資全体で考えれば、ある程度のプラスでは終わらせることができる見込みです。

株式投資の信用取引で失敗してしまった場合、負債を抱え込むことも考えられます。中古不動産投資については、もちろん空室リスクはありますが、利回りの高い物件を購入すれば、大きな失敗をしにくいメリットがあるように感じます。