その不動産投資の消費税還付が本当にCFを高めてくれるのか
2020年6月7日追記：賃貸アパートの不動産消費税還付は2020年9月末日の建物引き渡しを最後に、原則できなくなります。テナント・民泊用物件は今まで通り可能です。
ぼくが不動産を購入する際には消費税還付のスキームを自分で立案し、申告も自分で行うことができるため、消費税還付は間違いなくぼくのキャッシュフローを高めてくれます。ただ、一般の投資家がそれを全て自分で行うことは現実的には難しいため、税理士に対する報酬、金の売買損失額、法人設立費用等を考慮し、きちんとキャッシュフローをシミュレーションする必要があります。
もちろん、ほとんどのケースでは消費税還付をしないよりもするほうが、不動産投資の実質利回りを向上させることができますが、例えば還付報酬額が30％、確定申告報酬も毎年30万円近く請求する税理士を何十年も投資パートナーとする場合、果たして消費税還付をする旨みはあるのか、自分自身で一度よく考える必要があります。
消費税還付において不動産投資家にできること
ぼくの個人的な意見ではありますが、消費税還付スキームの実施など専門性が高く、税理士にしかできないような内容はしょうがないので税理士に任かせるしかないと思います。還付報酬は必要経費と割り切り、信頼できるという前提のもとですが、還付報酬がなるべく低い税理士を探しましょう。還付額によりますが、還付額の10％前後の報酬の事務所もあるようです。
そして、専門性の高くない内容は自分で行うのがいいと思います。例えば、Excelによる月々の売上・経費の数字入力等は個人投資家でもできます。税理士にとっては業務量が減るため、税理士報酬の値下げにも応じてくれるでしょうし、その投資家に合ったExcelの入力フォーマットも提供してくれるはずです。（業務量が減るのに値下げに応じてくれない、又は協力的でない税理士とはお別れしてもいいかもしれません。税理士業界の古い体質を改善するためのお手伝いと思って下さい。）
投資家としても、月々の入力をすることにより、会計の知識が自然と身に付きますし、自社（又は個人）の数字を分析することできるようにもなり、間違いなく経営にとってプラスに働くはずです。
さらに言うと、ゆくゆくは不動産法人の確定申告も自分でできるようになることをお勧めいたします。還付から3年間の確定申告は個人投資家では難しいため税理士の力を頼る他ないですが、還付から3年を過ぎた不動産法人の確定申告については、消費税が関係なくなるためハードルがはるかに下がります。個人の確定申告よりは難易度が高いですが、チャレンジする価値はあります。毎年25万円前後の報酬がなくなれば、間違いなくキャッシュフローが改善します。
何度も言ってしまいますが、税理士業界は基本的に体質が古いです。職員に顧客対応を任せっきり、還付後は税理士が対応してくれない、対応が横柄、うまくコミュニケーションがとれない、税理士業界は古い体質がいまだ残っているため、そんな税理士事務所も少なくありません。
税理士とは一般的には長い付き合いとなるケースが多いので、ご自身に合ったいいパートナーを見つけられることをお祈りいたします。
