今回はぼくが税理士として、そして大家として学んできた成功している不動産投資家の共通点を記事にしました。
多数のメガ大家の生活・資産状況を知っている理由
少しぼくの話をすると、ぼくの今の本業は税理士ですが、同時に大家業もやっています。
大家業は25歳の会社員時代にスタートしていて、28歳までに4棟のアパートを購入しました。
ですので、大家歴はもう10年以上です。
大家歴10年以上という方はいっぱいいますけど、 30代の税理士で、かつ大家歴10年以上というのは全国的にもけっこうレアなケースですので、自然とメガ大家の方と知り合う機会が多く、メガ大家の方とお話して学ぶ機会が今も多いです。
その上で、税理士としてメガ大家と関わりが多いというのも、けっこう重要かなと思っていて、普通、メガ大家の知り合いが多いといっても、その人の生活の実態や資産状況までは把握できないはずです。
やっぱり人は見栄を張る生き物で、メガ大家とは言え、話すことの大半は成功体験で、負債総額とか実際の手残り金額まで話すことは少ないと思います。 その点、ぼくは税理士としてメガ大家の顧問や税務相談もやっていますので、申告書の内容は当然みていますし、収入も支出も資産・負債状況もある意味ではメガ大家本人よりも把握しています。
メガ大家に限定しない、大家とのかかわり数で言えば、100人以上と関わってきたんじゃないかなと思います。 で、その中で感じた成功している不動産投資家の共通点なんですけど、ぼくにとってはけっこう意外な点も多かったです。 あ、こういう優先順位で考えているんだ、という点で新鮮でした。
ぼくが考える成功しているメガ大家とは
まず、ぼくが考える成功しているメガ大家の定義づけについて。
前提として、もちろん人によって目指すべき目標が異なるので、成功している大家像というはそれぞれです。
給与収入とは別に副業として不動産投資からキャッシュフロー300万円が欲しいという方であれば、それが達成できる状況が成功、です。 なんですけれども、今回はメガ大家の共通点という動画ですので、税理士としてのぼくの目線で、こちらの２つの基準をともに満たしている人を今回の動画で成功しているメガ大家と定義しています。
- 税引前キャッシュフロー3000万円／年以上
（借入条件等次第ではあるが、家賃収入だと1億円／年近くかも） - 時価ベースの純資産額２億円以上
なぜこの２つの基準にしているかと言えば、これをクリアしていれば専業大家でも引き続き規模拡大ができるからです。 詳細もお話ししたいのですが、動画の尺の問題で割愛させて頂きます。 機会があれば、別動画でお話しできればと思います。
成功している不動産投資家の共通点①：投資物件ファースト
成功しているメガ大家の共通点の1つ目、とにかく投資物件ファーストの考え方、です。 ぼくが知り合ったメガ大家の中で、現状の保有棟数で満足している方は一人もいません。
もう既存の家賃収入だけで、十分快適に暮らせる方々ばかりなのですが、常にいい物件がないか、アンテナを張っています。 いい物件があったときに、融資が通るように銀行評価を最優先で考えています。
その結果として、普通の事業で成功している富裕層とは少し異なる行動パターンがあります。
まず、自宅購入よりも投資物件購入を優先する方が多いです。 ある程度まとまったお金ができると自分好みの自宅を購入する方が多いですが、意外なことに多数の不動産を保有しているメガ大家は、自分の家については保有にこだわっていない方が多いイメージです。 当然、自宅を保有されているメガ大家の方も多いのですが、メガ大家になった結果として購入しているだけであり、メガ大家になる過程で購入したという方は少数です。
これは銀行評価を気にした上での行動で、自宅を資産ではなく、お金を外に出す負債ととらえているからだと思われます。 ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」の考え方そのもので、この本を読んだことがないメガ大家の方も少ないです。
あと、極端な節税志向の方は少なく、ある程度の利益を出して適切な納税をする、という方が多いです。 富裕層という、とにかく税金を少なくしようとするイメージがあるので意外かもしれませんが、メガ大家は利益を出して納税することにより銀行評価がよくなることを知っているので、極端な節税志向はありません。 もちろん、喜んで税金を支払うというわけではありませんが、投資物件ファーストの考えで行動しています。
- 自宅購入よりも投資物件購入を優先する
- 節税よりも銀行評価重視で税金をきちんと支払う
成功している不動産投資家の共通点②：業界情報に精通している
成功しているメガ大家の共通点の２つ目、業界情報に精通している、です。 話していると分かるのですが、彼らは不動産投資が大好きです。 ネット上で掲載されている投資物件にも当然詳しいです。
ぼくが複数のメガ大家と飲む際にこんな場面がありました。 Ａさんが「〇〇番地の築浅物件、値下げされたから検討している」というと、Ｂさんが「その物件1年くらいずっと売りに出されてるから何か問題あるかもよ」と言い、さらにＣさんが「1階のテナント物件が値下げしても2年ほど決まっていないから返済が大変らしいよ」と、物件住所を伝えるだけで情報がポンポンでていました。
同じように、地域内の建物施工会社や管理会社の評判、融資に積極的な銀行情報、コスパのいい修繕会社の情報にも精通しています。 特に新築物件をプロデュースする会社や施工会社の情報については詳しく、Ａ社はＢ社の社員が独立して作った会社だとか、Ｃ社の担当者〇〇はＤ社出身者だとか、会社名や担当者名を聞くだけでみんなで情報交換が盛り上がっていました。
特に施工会社については皆さん詳しい理由があり、悪質な施工会社に当たると致命的なダメージを負ってしまうからです。 残念ながら不動産業者の中には悪質な業者も一定数います。
施工会社で、頭金・契約金だけ入金させて、一切建築することなくそのまま計画倒産するようなケースも聞きます。 そういう業者を見抜くのは非常に難しいのですが、メガ大家はできる範囲内で情報収集し、大家間で積極的に情報交換をしているイメージを受けます。
成功している不動産投資家の共通点③：普通の会社員出身で成功しても生活は質素
成功しているメガ大家の共通点の３つ目、普通の会社員出身で成功しても生活は質素、です。
これは意外ですよね。
僕の中で、投資用物件を多数所有しているメガ大家は、元々ある程度の資産を保有している方というイメージがありましたが、ぼくの知り合いのメガ大家で地主出身の方はいません。 事業で成功してからその資金を元にメガ大家になった方もいません。
皆さん、サラリーマンをしていた方で、副業として不動産投資を開始し、サラリーマンの属性を活かしてある規模拡大をした上で専業大家となってきたばかりです。 元々の勤務先は上場しているような会社であるケースが多いんですけど、一サラリーマンがメガ大家になっているという事実はこれから不動産投資を始める方には心強いんじゃないかなと思います。
また、これもちょっと意外ですが、成功しているようなメガ大家でも生活は意外と質素です。 事業が好調な富裕層って、飲み会や旅行、車、ブランド品に使う金額がけっこう派手だったりするケースが多いんですけど、それに対してメガ大家は無駄な支出って本当に少ない気がします。
当然出すところには出す、不動産関係のセミナーや研修会、懇親会など自己投資には大金を投じるんですけど、いわゆる浪費・散財をする方には会ったことがありません。 普通に街であっても、お金持ちには見えないし、むしろスーツも着ていないラフな格好なので、お金あんま持ってないんじゃないかなという感じの方が多い気がします。
なので、お金を使いたいから不動産投資の規模を拡大しているというよりは、規模を拡大するのが楽しいからやっている、生活水準は会社員時代から変わっていないので自己資金も貯まって規模拡大もできている、というような印象を受けます。
本日のまとめ
