不動産投資を始めて10年、初めて物件を売却しました

こんにちは、札幌の税理士たつやです。
不動産投資を始めて早11年。20代の内に4棟の物件を購入しましたが、30代半ば、初めて物件を売却をしました。 売却したのは26歳の時に購入した築古アパートです。

購入時から反省点の多かった物件なので、そのフィードバックをします。

こんな物件です

今回売却した物件は、1棟目を購入した翌年に購入した物件です。 1棟目が中々いい物件だったので、調子に乗り、深く考えずに購入してしまいました。 物件概要は下記です。

• 購入時で築23年
• ２ＤＫ×４戸（２部屋和室）
• トイレ・バス一体のユニットバス仕様
• 購入時は満室で表面利回り20％
• 土浦駅から４キロ、バス停は徒歩数分
• 駐車場３つ

ちなみに購入後半年ほどで退去がでたので、満室期間は非常に短かったです↓↓

売却までにかかった月数

2022年1月から売りに出し、2022年7月1日に無事引き渡しとなりました。なので、売却までにかかった月数は6か月となります。

表面利回り17％ちょっとで売りに出しており、最近は高利回り物件が少ないからか売りに出した当初からそこそこ反響はありました。

ただ、皆さんの値下げ交渉がけっこう強烈だったので中々折り合いがつかず、半年ほどかかりました。

ぼくとしても、そこまで売却金額にこだわりがなかったので、うまく運営してくれそうな方に、最終的には表面利回り２０％程度の金額で売却、ということでまとまりました。 遠方のぼくでは上手く運営できなかったので、修繕しながら、上手に運営して頂けることを祈ります。

２棟目の物件の反省点

２棟目の物件は購入時に反省点が多かったです。不動産投資は長期投資なので、初期の調査・シミュレーションに手を抜いてはだめですね↓↓

もう本当に初歩の初歩の反省点なのですが、下記記載します。

• ２０％の表面利回りに釣られ、入居付けのことを考えずに購入してしまった
  →駅から4キロ、トイレ風呂一体のユニットバス、２DK（2部屋和室）
  →案の定入居付けに苦戦し、トータル期間の入居率は67％
• 大規模修繕を考えずに購入してしまった
  →結局保有期間中に大規模修繕しなかったので入居付けも苦戦
  →外壁をオシャレにすればまだましだったかも
• 購入前にシミュレーション作成をしなかったので全てが行き当たりばったりだった

入居付けに関する調査と10年程度のキャッシュフローシミュレーション、これは絶対に必要ですね。 不動産投資のキャッシュフローシミュレーションは中長期的に大体予想通りになるので、今後は絶対に怠らないようにします。

購入から売却までのトータル収支

トータルのキャッシュフローは下記のようになっています。
※2020年以前の収支は「２棟目物件の収支」をご覧ください。

いや、保有４棟の内で一番失敗したと思っていた物件でプラスだから悪くはないんですよ。

まあ、一応下記の点はよかったなと思います。

• 立地・間取りの重要性を体感できた
• 悪条件の物件でもある程度の入居率になることを体感した
• なんだかんだトータルＣＦがプラスになった

まだ40年くらいは不動産投資ができる時間が残されているので、反省を活かしていきたいと思います。
皆さんも、購入前に必ず自分でシミュレーション作成をしましょう。

今思う、不動産投資のいいところ

管理の手間、業者選定、修繕の意思決定等を考えると、不動産投資は株式投資より泥臭く、大変です。でも、やっぱりぼくは不動産投資のほうが好きですし、性に合っています。30代半ばの今、不動産投資は下記の点で気に入っています。

• 当初のシミュレーションに近いトータルキャッシュフローになる
• 自分の努力でキャッシュフローを高められる
• 借入によるレバレッジをかけやすい
• 経費範囲が広い

今回売約した２棟目の物件はそもそも当初のシミュレーションを作っていませんが、他の保有物件は概ねシミュレーション通りに運用できています。管理費や修繕費も交渉により値下げできますし、この辺のところは株式投資とは異なり不動産投資は投資というよりも事業ですね。

個人的には株式の信用取引は大嫌いですが、不動産投資の場合は計画通りにいきやすいので、借入も積極的に活用していいのではないかなと思います。借入できれば、自己資金の回収はすぐできますので、資産規模を増やすこともそんなに難しくない、、、、はずです（多分）。

また、不動産投資の場合、経費に算入できる支出の範囲が広いのもいいです。事業に関連する支出は経費となりますが、不動産投資に関連する支出って、結構範囲が広いですからね。

今回の記事はあまり本業（＝税理士業）に関係ない記事だったので、ダラダラ書いてしまいました。不動産投資についても、時々ブログにしたいと思います。今度からはちゃんとまとまった文章にできるよう頑張ります。最後までご覧いただき、ありがとうございました。